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房地产测量

  房地产是房产与地产的总称。包括土地和建筑物两部分。

  作为地产的土地并不仅指地面,还包括从地面向上扩展到一定高度的地上空间及由此向下延伸的地下空间。但实际上在此空间中土地的使用受到多方制约,如政府对建筑高度和建筑密度的限制。另外,地下埋藏物,如地下矿藏及地下文物等,其权属是否属于土地所有者或使用者,世界各国规定不一。我国及欧洲多数国家规定地下资源属于政府所有。相反,在美国土地所有者享有地下的一切财富,可以白由开采地下资源,或将之出售给别人。地产是指法律上认可的土地资产和产权的总称。既包括土地实物本身,又包括与之相关的各种权利。

  地上的建筑物可分为两大类,即房屋和构筑物。房屋是指能供人们居住生活或生产的建筑物,一般由门窗、顶盖、墙体和承重物构成。构筑物则是除房屋之外的建筑,人们一般不能直接在内进行生产或生活,但又时刻离不开它们,如桥梁、道路、大坝、水塔等。而房产则是指法律上认可的房屋及相关的各种权利。

  房地产有时也称为不动产。通常,房地产有广义和狭义之分,广义的房地产就是不动产;狭义的房地产是指房屋与土地的合称。我国法律对其还没有明确的规定,一般都将之看做房屋与土地的合称。不动产是指土地及其定着物。所谓定着物指依附于土地且不可分离的物体。从严格意义上讲,房地产不同于不动产,后者的范围更广,如机场、铁路等。

  房地产是由土地及其之上房屋结合而成,其不同的组合就构成不同类型的房地产。根据土地利用方式的不同可将房地产分成以下几种类则。1.工业房地产 2.商业房地产 3.住宅 4特殊房地产

  房地产属性:

1.商品属性

2.财产属性

3.投资属性

4.社会

5.政治属性

  房产测绘是采集和表述房屋及房屋用地有关佰息的一门技术,主要是测定和调查房屋及其用地状况.为房产产权、地籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及为城镇规划建设等提供数据和资料。

  房产测绘与地籍测绘服有密切联系,义各有侧重点.前者属于城市房地产管理体系,而后者隶属于国土资源管理体系。地籍测绘的主要任务是调查和测定土地及其地上附着物的界线、位置、数量、等级、权届和利用状况等基本情况的测绘工作,侧重于土地资源管理、开发、利用、保护利产权产籍管理服务。在房产测绘之前必须先进行地籍调查,在用地界线明确的基础上,进行界址点测量,并用特定符号表示于房产图上;房产测绘是将与房屋有关的信息采集并处理后农承在图纸或其他载体上。

  房产测绘的基本内容:1.房产平面控制测量,应按现行《房产测量规范》的规定和要求进行检核。2.房产调查。3.房产要素测量,房产要素测量的目的是测定房屋和房屋用地及其相关要素的几何位置,包括坐标和边长。主要要素有界址点和界址线、房角点和房屋轮廓线,以及房屋的附属设施和围护物的几何位置或相关数据,还有铁路、公路、街道、水域及相关地物的位置测量,有时还要进行行政境界线的测量。4.房产图绘制。5.房产面积测算。6.房产变更测量。7.房产成果资料的检查与验收。

  房产测绘的流程:

  房产测量

  房产调查的内容包括:房屋用地权界即丘界的调查、房屋权属状况调查、房产数量及利用状况调查与示意图的绘制、地理名称和行政境界调查。

  在组织管理上,房产调查必须在当地房地产管理部门的领导下进行,会同房屋权属主和房屋相邻权属主等有关人员,到现场指认界址。各方认可后,在权属调查表上签字盖章方有效。房产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果整理五个阶段。

  房屋是指具有门窗、顶盖(屋面)、承重结构及围护墙体的建筑物。这四要素缺一不可。房屋调查的主要内容包括房屋的坐落、产权人、使用人、产权性质、产别、层数、所在层数、建筑结构、建成年份、用途、建筑面积、占地面积、分摊面积、墙体归属、权源、产权纠纷及他项权利等,并绘出房屋权界线示意图

  房屋产权人是指房屋所有权人的姓名。私人所有的房屋,一股按照产权证上的姓名注明;产权人口死亡的.府注明代邵人的姓名;严权是共亩的,府注明全体共有人姓名;房屋是典当或抵押的,应注明典当或抵押人姓名及典当或抵押情况;产权人已死亡又无代理人,产权归属不清或无主房地产,以“已亡”、“不清”、“无主”注记。没有产权证的私有房屋.其产权人应为依法建房或取得房屋的户主的户籍姓名,并应调查未办理产权的原因。单位所有的房屋,应注明具有法人资格的所有权单位的全称,不具备法人资格的单位不能作为房屋的所有权人。主管部门作为所有权人,但房地产为其下届单位实际使用,除注记主管部门全称外,还应注明实际使用房地产的单位全称c两个以上单位共有的房屋,所有权人应注明全体共有单位名称。房地产管理部门直接管理的房屋,包括公产、代管产、托管产和拨用产,产权人均应注明市—级市(县)政府房地产管理机关的全称。

  房屋的产权性质是按照我国为:会主义经济三种基本所有制的形式,对房屋产权人的房屋进行所有制分类.分为全民所有(国有)、集体所有和私人所有(私有)三类。此外,我国还有一部分外产和中外合资产,应按实际情况注明。

  房屋建成年份是指实际竣工年份,拆除翻建的,以翻建竣工年份为准。

  房屋的权源足指产权人取得房屋产权的时间和方式,如继承、新建、购买、交换、自建、征用、划拨、翻建、受赠等。

  房屋产权类别是根据产权占有和管理不同而划分的类别,按两级分类,一级分类名称有国有房产、集体所有房产、私有房产、联营企业房产、股份制企业房产等等。

  房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料分的房屋结构,共分6种结构,当一幢房屋有两种以上结构时,应分别注明。

  房屋的面积包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、分摊面积、产权面积等。

  (1) 建筑占地四积(基底面积):房屋的建筑占地面积是指房屋底层外墙(柱)勒脚的外围水平面积,一般与底层房屋建筑面积相同。

  (2) 建筑面积:房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平面积,包括阳台、廊、地下室、室外楼梯等,有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

  (3) 使用面积:房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋内墙面水平投影计算。包括直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房如厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室及附加层等面积。

  (4) 分摊面积。房屋分摊面积是指房屋的公共面积,如电梯间、楼梯问、公共门厅、值班警卫室等,还包括与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(含山墙)水平投影一半的建筑面积。

  (5) 产权面积:房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。包括房屋套内建筑面积(包括套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积)和分摊面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。

  房屋权界线是房屋权属范围的界线,由产权人指界和临户认证来确定。

  房民用地调查以丘为单位分户进行;丘足指地表上一块有界空间的地块,是调查的最小单元。根据丘内产权单元的情况,丘有独立丘与组合丘之分。一个地块只属于一个产权单元时,称独立丘,一个地块属几个产权单元共有时,称组合丘。

  丘的编号按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号组成。

  丘号编立格式如下:

  市代码(2位)+ 市辖区(县)代码(2位)+ 房产区代码(2位)+房产分区代码(2位)+ 丘号(4位)

  丘号编立顺序.以房产分区(或房产区)为单位,从北到南、从西向东呈反“s”形编列在变更测量或修补测中,新增的丘号接原编号顺序连续编立。

  房屋用地界址线是指用地单位合法使用土地范围的边界线,它是一闭合的多边形。

  界标指房屋用地范围权属界址线界址标志。调查时可填写用地范围边界界标物的名称,例如:围墙、墙壁、栅栏、篱笆、界桩,或河流、道路名称等。当界标物为线状地物时,一定要确定界址线与界标的位置关系(一般以内、中、外表示)。

  界址测量是指对界址点和界址线所进行的测量,最主要就是测定出界址点的坐标。

  房产面积测算是指房屋水平面积测算,分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积测算、产权面积测算、使用面积测算、共有建筑面积的测算与分摊。房屋用地面积测算包括房屋占地面积的测算、丘面积的测算、各项地类面积测算及公用土地面积的测算和分摊。

  房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上的外围水平面积,包括房屋的附属结构,如室外楼梯、阳台、走廊等。

  房屋共有面积包括应分摊的共有面积和不应分摊的共有面积。应分摊的共有面积主要有室内外楼梯、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道。变电室。设备间。公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算;还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积;多层房屋中突出屋面的梯间、有维护结构的水箱等。

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最后编辑于:2018/10/28作者: 测量测绘

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